Vào lúc 11:12 tối Chủ Nhật tại Thâm Quyến, thành phố khó mua nhà nhất của Trung Quốc đã nới lỏng các quy định đối với người mua nhà. Chưa đầy một giờ sau, nhóm khách hàng tiềm năng đầu tiên đã có mặt tại một trung tâm bán hàng cho một dự án ngoại ô của công ty phát triển bất động sản địa phương Excellence Group.

Sự phấn khích bùng nổ khi các thành phố được gọi là cấp 1 của Trung Quốc tiếp tục nới lỏng các hạn chế đối với việc mua nhà, thực hiện theo lời kêu gọi của chính quyền trung ương nhằm hỗ trợ lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn. Các nhà hoạch định chính sách đang đặt cược rằng sự phục hồi ở các thành phố lớn sẽ lan rộng trên toàn quốc, khôi phục niềm tin vào nền kinh tế lớn nhất châu Á.

"Thật may khi chúng tôi sắp xếp để một số nhân viên trực điện thoại tại phòng trưng bày", một đại lý họ Zhao cho biết, người yêu cầu không cung cấp tên đầy đủ của mình vì anh ta không được phép nói chuyện với giới truyền thông. "Cuối cùng chúng tôi đã làm việc qua đêm".

Những người khác cũng thấy sự gia tăng ngay lập tức trong sự quan tâm của người mua. Nhiều đại lý ở Thượng Hải cho biết họ đã nhận được yêu cầu xem căn hộ từ những người có ý định hủy kế hoạch du lịch trong suốt tuần lễ kỷ niệm Ngày Quốc khánh để tìm kiếm bất động sản. Một số dự án ở Bắc Kinh đã hủy bỏ các khoản chiết khấu ban đầu được lên kế hoạch cho kỳ nghỉ lễ bắt đầu vào thứ Ba, theo báo chí địa phương đưa tin.

Cổ phiếu của các nhà phát triển BĐS Trung Quốc đã tăng kỷ lục trong phiên giao dịch tại Hồng Kông vào thứ Tư (02/10), tiếp tục đà tăng bắt đầu vào tuần trước khi các biện pháp kích thích của chính phủ thu hút các nhà đầu tư quay trở lại một trong những thị trường đã sụt giảm nhiều nhất trên toàn thế giới. Sự thay đổi nhanh chóng trong tâm lý của các nhà đầu tư nhỏ lẻ đối với cổ phiếu Trung Quốc đã thúc đẩy hy vọng rằng sự lao dốc không phanh của thị trường bất động sản cuối cùng có thể dừng lại.

Các cơ quan quản lý đã nới lỏng các biện pháp hạn chế bất động sản trên khắp Trung Quốc trong những năm gần đây để đặt ra mức giá sàn cho giá nhà đã giảm khoảng 30% tại các thành phố cấp 1 so với mức đỉnh gần đây, làm lung lay niềm tin của người tiêu dùng tại một quốc gia mà bất động sản chiếm phần lớn tài sản của các hộ gia đình.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều câu hỏi về việc liệu những nỗ lực mới nhất ở các khu vực đô thị lớn nhất có thúc đẩy sự phục hồi trên toàn quốc hay chuyển hướng nhu cầu khỏi các thành phố nhỏ đang gặp khó khăn, nơi có phần lớn lượng nhà tồn kho dư thừa lớn của cả nước.

"Điều này có thể thúc đẩy sự phục hồi trong thời gian ngắn giống như các đợt nới lỏng trước đây," Chuyên gia phân tích bất động sản Kristy Hung của Bloomberg Intelligence cho biết. “Điều này có thể ngăn chặn vòng xoáy đi xuống của bất động sản ở các thành phố cấp 1, nhưng có lẽ sẽ không thay đổi được tình hình ở các thành phố nhỏ hơn”.

Hung cho biết, sự sụt giảm liên tục ở các thành phố cấp thấp hơn, chiếm phần lớn doanh số bán nhà mới của Trung Quốc, sẽ cản trở sự phục hồi rộng rãi hơn. Nhấn mạnh thách thức này, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển lớn nhất của quốc gia đã giảm 37.7% vào tháng 09 so với cùng kỳ năm trước, giảm mạnh so với mức 26.8% vào tháng 08, theo số liệu của China Real Estate Information Corp. trong tuần này.

Tuần trước, Bộ Chính trị Trung Quốc đã đưa ra cam kết quyết tâm nhất từ ​​trước đến nay về việc ổn định lĩnh vực bất động sản sau khi giá nhà mới giảm vào tháng 08 với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2014. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cũng cho phép tái cấp vốn lên tới 5.3 nghìn tỷ USD cho các khoản thế chấp hiện có cho hàng triệu gia đình.

Vào Chủ Nhật, Quảng Châu đã trở thành thành phố cấp 1 đầu tiên dỡ bỏ mọi hạn chế về nhà ở, tuyên bố sẽ ngừng xem xét điều kiện đủ của người mua và không còn giới hạn số lượng nhà sở hữu. Thượng Hải và Thâm Quyến cho biết họ sẽ cho phép nhiều người mua nhà ở khu vực ngoại ô hơn và cho phép một số người khác mua thêm nhà. Thành phố Bắc Kinh tiếp bước vào thứ Hai bằng cách mở rộng điều kiện đủ để những người không phải là cư dân được mua bất động sản.

Một chỉ số của Bloomberg Intelligence về cổ phiếu bất động sản Trung Quốc đã tăng 26%, mức tăng chưa từng có vào sáng thứ Tư. Shimao Group Holdings Ltd., CIFI Holdings Group Co. và Agile Group Holdings Ltd. đã tăng hơn 60% tại Hồng Kông. Giao dịch chứng khoán đại lục đóng cửa để nghỉ lễ. Chỉ số này đã tăng gấp đôi kể từ đầu tuần trước.

Các nhà chức trách đang phản ứng với những cảnh báo rằng Trung Quốc có nguy cơ không đạt được mục tiêu tăng trưởng kinh tế khoảng 5% trong năm nay. Đợt điều chỉnh chính sách này dự kiến ​​sẽ đưa mục tiêu trở lại trong tầm tay, nhưng vẫn còn nghi ngờ liệu nó có đủ để phá vỡ áp lực giảm phát dài hạn của đất nước hay không.

Doanh số bán tại thị trường nhà cũ của Thượng Hải đã tăng ngay cả trước khi có thông báo, tăng lên 872 giao dịch chỉ riêng trong ngày 28/09, mức cao nhất trong hai tháng, tờ Securities Times đưa tin, trích dẫn nền tảng bất động sản Fangdi. Điều đó nâng tổng doanh số bán nhà đã qua sử dụng tại trung tâm tài chính này lên hơn 14,000 trong tháng.

Việc nới lỏng ở các khu vực đô thị lớn có thể gây rắc rối cho các thành phố nhỏ hơn, vì nhiều thành phố đang cạn kiệt các công cụ nới lỏng chính sách và người mua đang chuyển sự quan tâm sang các vị trí đắc địa.

"Tình trạng tồn kho nhà ở tăng cao, đặc biệt là ở các thành phố nhỏ hơn, vẫn chưa được giải quyết," Zerlina Zeng, giám đốc khối doanh nghiệp Đông Á tại CreditSights cho biết. "Các thành phố nhỏ hơn sẽ tiếp tục bị các thành phố lớn lấn át và phải đối mặt với áp lực giảm giá nhà liên tục".

Các nhà phân tích ước tính Trung Quốc sẽ cần từ 1 nghìn tỷ đến 5 nghìn tỷ NDT (142 tỷ đến 712 tỷ USD) — tùy thuộc vào quy mô và tốc độ mà chính phủ xử lý tồn kho nhà ở — để mua những ngôi nhà chưa bán được từ các nhà phát triển và chuyển đổi chúng thành nhà ở giá rẻ.

Người mua cũng vẫn lo ngại rằng các nhà phát triển BĐS thiếu tiền mặt sẽ không thể giao bất động sản. Theo Bloomberg Intelligence, ít nhất 48 triệu ngôi nhà đã bán ở Trung Quốc trước khi hoàn thành vẫn chưa hoàn thành. Điều đó thúc đẩy mọi người mua nhà đã xây sẵn hoặc nhà cũ thay thế.

Để khôi phục niềm tin vào thị trường nhà ở, chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án đã bán trước và khôi phục thu nhập của người dân thông qua các biện pháp kích thích kinh tế vĩ mô khác, các nhà phân tích của Morgan Stanley do Stephen Cheung đứng đầu đã viết trong một báo cáo nghiên cứu.

"Có thể mất thời gian và vẫn có thể chứng minh là khó khăn để thay đổi quan điểm bi quan của cư dân bằng các chính sách hiện tại", Cheung cho biết.